İmar Planı Değişikliği Sebebiyle Artan Değerin Tamamının Alınmasına Dair Yasal Düzenlemenin Anayasa Mahkemesi Tarafından İptal Edilmesi Sonucunda Oluşan Belirsiz Duruma İlişkin Bir Yorum
İmar Hukuku, bir arazi veya arsa üzerinde yapılan yahut yapılması planlanan yerleşim yerlerinin belirlenmesi, hizmet kurumları açısından resmi yerleşim yerlerinin sınırlarının çizilmesi için gerekli tüm bayındırlık faaliyetlerini ifade eder. Bu nedenle Türk Hukuk sistemimizde bu konular 3194 sayılı İmar Kanunu’yla düzenlenmiş olup İmar Kanunu, 1985 yılından beri hayatımızdadır.
Hal böyleyken 14.02.2020 tarihli 7221 sayılı yasayla İmar Kanunu’na eklenen Ek 8’inci maddeyle hayatımıza Değer Artış Payı (DAP) adı altında yeni bir kavram girmiştir. Değer artış payı kavramına ilişkin uygulama yönetmeliği ise 15.09.2020 tarihinde yürürlüğe girmiş ve bu yasal düzenlemenin uygulanması şartları belirlenmiştir.
Değer Artış Payı Nedir?
Değer artış payını, eğer bir taşınmaz malikinin kendi taşınmazında, parsel bazında bir imar planı değişikliği yaptırması ve bu nedenle taşınmazın değerinde bir artış olması halinde arsanın değerinde “artan değer” olarak tanımlayabiliriz. 15.09.2020 tarihli uygulama yönetmeliğinde değer artış payının (DAP): en az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak ve de parsel bazında fonksiyon değişikliği suretiyle yapılacağı belirtilmiştir.
Bir arazinin yahut arsanın tüm malikleri tarafından imar planı değişikliği yapılması istenirse, bu durumda eski imar planı ile yeni imar planı arasında değer artışı olması durumunda, oluşan bu değer artışının kamuya ödenmesi amacıyla değer artış payı (DAP) düzenlenmiştir. Maliklerce imar planı değişikliğine başvurulması halinde taşınmazın tapu kütüğüne, taşınmazın değer artışına tabi olduğu şerh edilir.
Değer Artış Payı Nasıl Hesaplanır?
Taşınmazın bulunduğu Belediye’ye yapılacak müracaat sonrasında Belediye tarafından 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde lisanslı kuruluşlar tarafından plan değişikliği raporu hazırlanır. Uygulama yönetmeliğine göre iki adet SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından bu rapor alınmak zorundadır. Taşınmazın niteliğine göre SPK lisanslı değerleme firmasının tarife bazında belirlenmiş ücreti Belediye’ye ödenir ve taşınmazın plan değişikliği sonucu artan değeri hesaplanır. Eğer iki SPK lisanslı değerleme firmasının raporları arasında fahiş fark olması halinde bu defa üçüncü bir SPK lisanslı firma tarafından rapor alınarak önceki iki rapor arasındaki fark giderilmeye çalışılır. Bunun yanında söz konusu değerleme raporlarına itiraz süresi uygulama yönetmeliğinde, muhatabına tebliğinden itibaren beş gün olarak belirtilmiştir.
SPK lisanslı değerleme firmaları tarafından yapılacak değerleme, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11’inci maddesinde tanımlanan “kıymet takdiri esasları”na göre yapılır.
Değer Artış Payı Ne Zamana Kadar Ödenmelidir?
Hesaplanan değer artış payı, taşınmazla ilgili ruhsat alınma anına kadar ancak her durumda taşınmazın ilk satışında, taşınmaz maliklerince Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na ödenmek zorundadır. Hesaplanan değer artış payının ödenmemesi durumunda ruhsat alınması mümkün olmadığı gibi inşai faaliyetinin de başlaması bu nedenle mümkün değildir. Bunun yanında hesaplanan değer artış payının senesi içerisinde ödenmemesi durumunda, ruhsat anında yahut satış anında ödenmesi halinde ve bu nedenle hesaplanan yılın değişmesi durumunda 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298’inci maddesi çerçevesinde tespit edilen yeniden değerleme oranı çerçevesinde değer artış payı (DAP) da artmaktadır.
Bu Düzenlemeye Karşı Anayasa Mahkemesi Ne Dedi?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun EK 8’inci maddesinin 4’üncü fıkrası şu şekildeydi: “Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.” İşte bu madde hükmünde yer alan “…artan değerin tamamı…” ifadesi, Anayasa Mahkemesinin 18.05.20243 tarihli ve 2020 / 42 Esas, 2023 / 99 Karar sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesinin bu iptal kararı ise 04.10.2023 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanmıştır ve anılan iptal hükmü kararının, Resmî Gazete’de yayınlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girilmesine karar verilmiştir. Yani bu durumda 04.07.2024 tarihi bu karar sebebiyle çok önemlidir ve Anayasa Mahkemesi’nin bu iptal kararı sonrasında ortaya belirsiz bir durum ortaya çıkmıştır.
Anayasa Mahkemesine başvurulma gerekçesi: taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak ödenmesinde kamu yararının bulunmadığı, ayrıca imar planı değişikliği sonucunda oluşan değer artış payının tamamının kamuya aktarılmasının mülkiyet hakkını sınırladığı belirtilerek kuralın Anayasa’ya aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
Anayasa Mahkemesi ise şu gerekçeyle anılan iptal kararını vermiştir: İmar faaliyetleri ve planlar, kamusal açıdan kent veya çevresine yapılacak yatırımları etkilemek ya da yönlendirmek suretiyle kentin ekonomisine ve sağlıklı çevrenin oluşturulmasına katkı sağlamakta iken; bireysel açıdan da bireyin mülkiyetinde bulunan taşınmazının ekonomik değerini etkilemektedir. İmar faaliyetlerinin amacı göz önünde bulundurulduğunda imar planlarının düzenlenmesinde esas itibariyle bireysel yarardan ziyade kamusal ve toplumsal yararın ön planda tutulması gerekmektedir. Bu nedenle yapılan imar uygulaması sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin değer artış payı olarak kamuya aktarılmasında kamu yararına dayalı meşru bir amacın bulunduğu anlaşılmaktadır.
Öte yandan imara ilişkin faaliyetlerde ve planlarda kamusal fayda ile bireysel fayda mümkün mertebe bağdaştırılmalı ve maliklere de aşırı ve orantısız bir külfet yüklenmemelidir. Bu bağlamda malikin, imar uygulamasından elde ettiği yarar ile değerinde artış olan arsanın artan değerinin değer artış payı olarak kamuya aktarılan kısmı arasında bir kıyaslama yapılmalıdır. Bu çerçevede imar uygulaması sonucunda taşınmazın değerinde meydana gelen artış ile idareye devredilen kısmının değeri arasında açık bir dengesizliğin bulunması durumunda malike yüklenen külfetin aşırı ve orantısız olması muhtemeldir.
Kişinin herhangi bir zahmete veya maliyete katlanmadan kamunun gerçekleştirdiği imar uygulaması nedeniyle taşınmazında ortaya çıkan değer artışından kamunun yüksek oranlarda pay alması, her zaman için mülkiyet hakkı yönünden kişiye aşırı bir külfet yüklendiği sonucuna varılması için yeterli değildir. Bununla birlikte imar faaliyetlerinden dolayı bazı kimselerin mal varlığında meydana gelen değer artışından pay alınması, toplumsal ihtiyaçları gidermeyi esas alan kamu hizmetlerinin aksamadan yürütülebilmesini sağlamaya yönelik finansmanın oluşturulması amacına hizmet etmekte ise de değer artışının tamamının değer artış payı olarak alınmasının makul ve kabul edilebilir ölçüleri aştığı kanaatine varılmış olup malike aşırı bir külfet yüklediği sonucuna ulaşılmıştır.
Bu durumda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak alınmasını öngören kuralın makul ve kabul edilebilir ölçülere uygun olmadığı, malike aşırı bir külfet yüklediği, kamu yararı ile malikin mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi malik aleyhine bozduğu ve bu itibarla orantısız bir sınırlamaya neden olduğu sonucuna varılmıştır. Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle kuralın Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir.
Yorum
Anayasa Mahkemesi tarafından “…artan değerin tamamı…” ifadesinin iptali, son derece hukuka uygun bir yorumdur. Çünkü bir taşınmazda imar planı yaptırmak isteyen malikler, SPK mevzuatı çerçevesinde ve de taşınmazın niteliği ölçüsünde belirlenen kriterler nezdinde Belediyeler tarafından istenen SPK lisanslı firmalara ödenmesi gereken bedelleri dahi zor ödemekteyken bir de bu işlem sonucunda taşınmazın metrekaresine göre hesaplanan değer artış payının tamamının ödenmesinin istenmesi maliklerin bütçe sınırlarını hayli aşan meblağlarını ödemesine sebep olacaktı.
Zaten belediyelerce imar planları yapılmakta olup yapılan bu imar planları bazen imarda eşitlik ilkesine aykırı olmaktadır yahut mevcut imar planı, yapılaşma açısından yeterli alan vermemektedir. Taşınmaz malikleri, bir inşaat sürecine girdiklerinde müteahhit, belediye tarafından belirlenen imar planı çerçevesinde yapı yapmakla mükellef olduğundan daha fazla yapı alanı elde etmek amacıyla taşınmaz malikleri bu yola başvurarak parsel bazında imar planı değişikliği talep ettiklerinde karşılarına çıkan değer artış payının (DAP) tamamını ödeyecek olmaları, yukarıda belirtiğimiz Anayasa Mahkemesi gerekçesiyle de hukuka uygun değildir ve de bu durum maliklere aşırı külfet yüklemektedir.
Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının 04.07.2024 tarihinde yürürlüğe girecek olması sebebiyle bu tarih öncesi hesaplanan değer artış paylarının tamamı maliklerce ödenmek zorundadır. Bu nedenle eğer taşınmazında daha fazla inşaat alanı almak için değer artış payı yaptırmak isteyen taşınmaz maliklerine 04.07.2024 tarihini beklemelerini tavsiye ederiz.
Anayasa Mahkemesi’nin bu iptal kararı sonrasında değer artış payının ne şekilde ödeneceği konusunda halen bir belirsizlik söz konusudur ve 04.07.2024 tarihi açısından bir yönetmelik yahut yasal düzenlemeyle bu konuya bir açıklık getirileceğini düşünmekteyiz.